Non avessi visto il Sole, avrei sopportato l'oscurità

CALCOLO IMU E TASI

IMU SU AGRITURISMI (CATEG. D/10) – Fabbricati strumentali att. agricole

L'imposta municipale propria NON è dovuta dal 2014:

CASISTICA:

-AGRITURISMO CON SOGGETTO PASSIVO PRIVO DI REQUISITI 

-immobile affittato

-requisiti oggettivi, soggettivi e fiscali posseduti dal conduttore, il proprietario

è la condizione oggettiva che determina di fatto l'esenzione o il pagamento ridotto al 2 per mille

ANNO 2012 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => 2 per mille

ANNO 2013 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => 2 per mille

ANNO 2014 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => ESENTI

ANNO 2015 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => ESENTI

ANNO 2016 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => ESENTI

ANNO 2017 
zone montane/svantaggiate => ESENTI
zone ordinarie => ESENTI

dal 2018: due per mille

documenti e delibere che comprovano la condizione di esenzione CLICCA

CALCOLO ON LINE

Calcolo IMU è lo strumento gratuito, semplice e completo che permette di determinare il valore dell'IMU, di compilare, generare e stampare il Modello F24 rilasciato dall'Agenzia delle Entrate per il pagamento delle rate previste (2 o 3 rate per l'abitazione principale, 2 rate per gli altri immobili) con i nuovi codici tributo per l'IMU, nonché, di compilare e stampare la dichiarazione IMU (nei casi previsti dalla legge).

CLICCARE SULL’ICONA PER EFFETTUARE IL CALCOLO ON LINE, COMPILARE E STAMPARE L’F24 e/o la dichiarazione imu

Abitazioni principali

Nell’anno d’imposta 2016 sono escluse dalla TASI le unità immobiliari destinate ad abitazione principale del possessore nonché dell’utilizzatore e del suo nucleo familiare, escluse quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

In caso di immobile in locazione non è più dovuta la TASI dagli occupanti/inquilini se l’unità immobiliare è da loro destinata ad abitazione principale. Relativamente all’IMU nulla è cambiato, dunque per le abitazioni di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9), continua ad applicarsi con la detrazione di 200 euro.

Comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado

Dal 2016 gli immobili concessi a titolo di comodato gratuito ad un parente di primo grado in linea retta non possono più essere assimilati all’abitazione principale. Queste unità immobiliari sono ora soggette ad aliquota ordinaria, salvo che non vengano rispettate le condizioni previste per il nuovo comodato, che però non prevede più l’assimilazione ma solamente una riduzione al 50% della base imponibile.

Immobili locati a canone concordato

Le aliquote IMU e TASI stabilite dal Comune sono ridotte al 75% per gli immobili locati a canone concordato. Il testo della Legge di Stabilità 2016 permette di considerare interessate tre tipologie di contratti di locazione a questo sgravio:

• I contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo;
• I contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni;

I contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei Comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli Accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree; altri Comuni capoluogo di provincia).

Terreni agricoli

Dal 2016 per determinare l'esenzione dall' IMU prevista per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina si applicano i criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14.6.’93. Sono, inoltre, esenti dall'IMU i terreni agricoli:

• Posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• Ubicati nei comuni delle isole minori;
• Immutabilmente destinati all’agricoltura, alla silvicoltura e all’allevamento di animali con proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Cooperative edilizie

Sono escluse dall’IMU le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari anche se destinate a studenti universitari soci assegnatari, in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica.

Immobili Merce

Con il comma 14 lettera c della Legge di Stabilità 2016 viene imposta per legge la TASI con aliquota all’1 per mille sui fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Il Comune ha pero’ la facoltà di portarla al 2,5 permille o di diminuirla fino all’azzeramento.

Se non conosci la rendita catastale

Collegamento gratuito col catasto (AgenziaEntrate), per effettuare la visura catastale aggiornata CLICCA

Se non conosci l’ALIQUOTA del Comune

Collegamento col MEF (Ministero Economia e Finanze), per effettuare la consultazione della determina di approvazione IMU CLICCA

NB. ovviamente, ricordo a me stesso, che si deve inserire come anno di prima ricerca, il 2012

Collegamento col MEF (Ministero Economia e Finanze), per effettuare la consultazione della determina di approvazione TASI CLICCA

NB. ovviamente, ricordo a me stesso, che si deve inserire come anno di prima ricerca, il 2012

Per effettuare la dichiarazione IMU

Collegamento diretto per la compilazione e stampa della dichiarazione IMU 

IMU - IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA

Riferimenti normativi

• Decreto Legislativo 30/12/1992 n. 504 (artt. 1-15)
• Decreto Legislativo 14/03/2011 n. 23 (artt. 8-9-14)
• Decreto Legge 06/12/2011 n. 201 (art. 13). "Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici. (Gazz. Uff. 6 dicembre 2011 n. 284 - Suppl. Ord. n. 251/L)"
• Testo del D.L. 201/2011 convertito in legge con le modificazioni apportate durante la conversione in legge, votata al Senato il 24 Aprile 2012.
• LEGGE 24 dicembre 2012 , n. 228 - Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilita' 2013) 

Chi deve pagare l'IMU

L'imposta municipale propria è dovuta in caso di possesso di immobili di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

NB Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

FABBRICATI STRUMENTALI CONDOTTI IN AFFITTO IN ZONE MONTANE:

come chiarito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 18565 del 21 agosto 2009), la strumentalità alle attività agricole, nulla ha a che vedere con il diritto di proprietà del mero fabbricato, ma deriva ed è relativa alla reale condizione di conduzione di attività agricola => ESENTI DAL 2014

2012 ESENTI SE ZONE MONTANE
2013 ESENTI SE ZONE MONTANE

2014 ESENTI

2015 ESENTI

2016 ESENTI 

2017 ESENTI

VEDI ANCHE FISCAL FOCUS

http://www.fiscal-focus.info/fisco/terreni-agricoli-alla-cassa-entro-il-16-dicembre-2013,3,18779

Cos'è l'IMU

L'IMU è l'imposta municipale sulle proprietà immobiliari che sostituisce l'ICI, la vecchia "Imposta Comunale Immobili".

L'acronimo "IMU" sta per "imposta municipale propria", talvolta detta anche "imposta municipale unica", ed ha come oggetto determinate proprietà immobiliari: i fabbricati (prima casa, seconda casa, uffici, negozi ecc.) i terreni agricoli e le aree fabbricabili.

Le definizioni degli immobili soggetti all'IMU sono contenute nell' Art. 2 del DLGS 30 dicembre 1992, n. 504 e possiamo  riassumerle come segue:

 

Fabbricati

Con il termine fabbricato si indica un'unità immobiliare iscritta al catasto edilizio urbano (o che deve essere iscritta) compresa l'area occupata dalla costruzione stessa e quella che ne costituisce pertinenza.

I fabbricati di nuova costruzione sono soggetti all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data del primo utilizzo effettivo (se antecedente).

 

Terreni Agricoli

Per terreno agricolo si intende il terreno adibito per le finalità indicate nell'articolo 2135 del codice civile (coltivazione, allevamento di bestiame, silvicoltura, e tutte le attività connesse, ovvero e quelle attività che rientrano nell'esercizio normale dell'agricoltura).

 

Aree Fabbricabili

Un area fabbricabile è un terreno che può essere utilizzato per edificare un qualsiasi fabbricato (quindi non solo abitazioni), in base a quanto previsto dalle norme e dagli strumenti urbanistici.

Non sono considerate aree fabbricabili i terreni, posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli iscritti in appositi elenchi comunali, su cui vengono direttamente praticate attività di coltivazione, silvicoltura, funghicoltura e allevamento del bestiame.

 

La legge inoltre stabilisce quali sono i "soggetti passivi" tenuti al pagamento dell'IMU clicca per approfondire.

 

PRINCIPALI DIFFERENZE RISPETTO ALL'ICI

Le regole che stanno alla base della "nuova IMU" non sono molto diverse da quelle della "vecchia ICI".

La differenza sostanziale rispetto all'ultima versione dell'ICI, consiste nell'aver ripristinato di fatto la tassa comunale sulla "prima casa", abolita con il decreto fiscale n. 93 del 27 maggio 2008.

La prima casa è detta anche "abitazione principale" ed è l'immobile adibito dal proprietario a dimora abituale, dove risulta residente assieme al nucleo familiare.

Ai fini IMU usufruisce di alcune agevolazioni: aliquota ridotta al, detrazione fissa e detrazione per ciascun figlio residente di età inferiore ai 26 anni (quest'ultima non prevista nell'ICI).

La nuova normativa IMU ha introdotto inoltre criteri più restrittivi per poter considerare un'abitazione come "prima casa", imponendo un limite massimo di una sola abitazione principale per ciascun nucleo familiare.

Inoltre le abitazioni principali concesse in uso gratuito ai parenti non possono più godere delle agevolazioni "prima casa".

Di conseguenza tali abitazioni, ai fini del calcolo dell'IMU, saranno considerate a tutti gli effetti come seconde case, e non sarà possibile applicare le agevolazioni previste (va detto comunque che casi del genere si verificheranno più raramente in virtù della limitazione sopra descritta di una sola abitazione principale per ogni nucleo familiare).

Vi sono poi altre restrizioni sulle pertinenze della "prima casa" che adesso possono usufruire delle agevolazioni nella misura massima di una sola pertinenza per ciascuna delle tre categorie catastali consentite (C2, C6 e C7).

Rispetto all'ICI inoltre sono aumentati, per diverse categorie catastali, i moltiplicatori utilizzati per il calcolo della base imponibile.

Altro cambiamento riguarda il coniuge separato cui viene assegnata la casa coniugale, che dovrà pagare l'IMU per intero, a prescindere dalla quota di proprietà dell'appartamento.

Restano invariate invece le regole per il calcolo dell'IMU in caso di comproprietà dell'immobile e le modalità di ripartizione della detrazione in presenza di più proprietari aventi diritto.

 

NORMATIVA di RIFERIMENTO

La norma di riferimento principale che disciplina l'IMU è il D.L. 201 del 6 dicembre 2011, detto anche "decreto Monti" o "manovra salva Italia", convertito con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.

L'IMU è stata introdotta per la prima volta con l'Art. 8 del D.LGS n. 23 del 14 marzo 2011, ("disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale") e la sua entrata in vigore era stata prevista inizialmente per il 2014.

Successivamente, l'Art. 13 del citato Decreto Monti del 2011, ha anticipato al 2012 l'introduzione dell'IMU in via sperimentale, estendendo la sua applicazione anche alle abitazioni principali.

Il testo originale dell'articolo 13 ha subito diversi ritocchi in fase di conversione ed ulteriori cambiamenti sono stati apportati con il D.L. 2 marzo 2012, n. 16, recante "Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento", convertito con modificazioni dalla L. 26 aprile 2012, n. 44.

In questo documento abbiamo riportato il testo definitivo dell'articolo 13 con evidenza delle successive modificazioni apportate nei primi mesi del 2012 (testo in grassetto) ed i link alle norme citate nei vari commi.

 

Come si calcola l'IMU

Istruzioni su come calcolare l'IMU.

L'IMU si calcola applicando un'aliquota predefinita al valore dell'immobile, detto anche "base imponibile".

Se l'immobile è l'abitazione principale (la cosiddetta prima casa) dall'imposta calcolata possono esseredetratti € 200 ed ulteriori € 50 per ciascun figlio di età inferiore ai 26 anni residente, fino ad un massimo di 8 figli, per una detrazione massima consentita di € 600 (per maggiori dettagli consulta la pagina "Detrazione IMU Prima Casa").

 

LE ALIQUOTE

L'aliquota di base stabilita nell'Art. 13, comma 6, è il 7,6 per mille e per alcune tipologie di immobili è ridotta (ad es: per la prima casa è il 4 per mille).

La normativa conferisce inoltre facoltà ai singoli  Comuni di aumentare o diminuire l'aliquota di base, indicando comunque la variazione massima e minima in base ad alcune tipologie di immobili.

In mancanza di una delibera comunale in tal senso, si dovrà sempre applicare l'aliquota base prevista dall'Art. 13 e riportata nella seguente tabella (seconda colonna):

 

Tipologia di immobile	Aliquota Base	Variazione consentita	Norma di riferimento
Aliquota di base	7,6 per mille	+ - 3 per mille	Art. 13, comma 6
Abitazione principale (prima casa) e pertinenze	4 per mille	+ - 2 per mille	Art. 13, comma 7
Immobili locati e immobili non produttivi di reddito fondiario	7,6 per mille	Riduzione fino al 4 per mille	Art. 13 comma 9
Fabbricati costruiti per la vendita	7,6 per mille	Riduzione fino al 3,8 per mille	Art. 13 comma 9 bis
Fabbricati rurali ad uso strumentale	2 per mille	Riduzione fino al 1 per mille	Art. 13, comma 8
Terreni agricoli coltivati direttamente di valore fino a 6000 euro	Esenzione	-	Art. 13, comma 8 bis
Terreni agricoli coltivati direttamente oltre 6000 euro	7,6 per mille con riduzione progressiva per fasce	+ - 3 per mille	Art. 13, comma 8 bis

 

LA BASE IMPONIBILE

La base imponibile su cui calcolare l'IMU è costituita non dal valore di mercato ma dal valore catastale ai fini IMU, calcolato secondo quanto previsto dai commi 5 e 6 dell'Art. 13.

Per i fabbricati il valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5% e per i terreni agricoli dal reddito dominicale rivalutato del 25%.

Sia la rendita catastale che il reddito dominicale sono quelli risultanti al catasto il 1° gennaio dell'anno di imposizione fiscale (consulta online la rendita).

In entrambi i casi la rendita rivalutata deve essere moltiplicata per un coefficiente (detto coefficiente moltiplicatore) appositamente previsto per l'IMU (v. tabella seguente).

Attenzione: per calcolare l'imponibile  ai fini IMU non bisogna usare il coefficiente moltiplicatore "canonico", utilizzato ad esempio per calcolare l'asse ereditario, ma  un coefficiente specifico valido soltanto per il calcolo dell'IMU, come riportato al comma 5 dell'Art.13.

 

La formula da applicare per calcolare la base imponibile è quindi:

Base Imponbile = Rendita Catastale x %Rivalutazione / 100 x Moltiplicatore.

 

Tabella dei Moltiplicatori Catastali IMU:

 

Categoria catastale dell'immobile	Descrizione	Moltiplicatore
Fabbricati del gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10	Abitazioni e relative pertinenze.	160
Fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5	Immobili destinati a servizi (gruppo B), laboratori artigianali, locali adibiti allo sport e stabilimenti balneari e termali	140
Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A/10	Uffici e studi privati	80
Fabbricati classificati nella categoria catastale D/5	Banche, finanziarie e assicurazioni	80
Fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5	Altri immobili a destinazione speciale (es: alberghi, teatri, case di cura, scuole private ecc...)	60 (65 dal 2013)
Fabbricati classificati nella categoria catastale C/1	Negozi e botteghe	55
Terreni agricoli	(v. comma 5 Art. 13)	135
Terreni agricoli (e non coltivati) posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola	(v. comma 5 Art. 13)	110

La base imponibile è ridotta del 50% per gli immobili dichiarati inagibili, in proporzione al periodo in cui si è protratta la condizione di inagibilità (v. comma 3).

Questo significa che se un immobile è stato dichiarato inagibile per 6 mesi durante l'anno la riduzione della base imponibile non sarà del 50% ma della metà, ovvero del 25%.

La riduzione del 50% vale anche per gli immobili dichiarati di interesse storico / artistico, anche se la norma non specifica nulla riguardo alla cumulabilità di tali riduzioni (ad esempio un immobile dichiarato di interesse storico ma che risulta inagibile a seguito di evento sismico...)

 

ESEMPIO

Abitazione secondaria del gruppo "A" con rendita catastale = € 780

Base Imponibile = 780 x 5 / 100 * 160 = € 131040

IMU = 7,6 x 131040 / 1000 = € 995,90

 

ARROTONDAMENTO

L'arrotondamento per i calcoli intermedi dell'IMU va effettuato al centesimo di euro.

In pratica si arrotonda alla seconda cifra decimale immediatamente inferiore se la terza cifra decimale va da 0 a 4 ed alla seconda cifra decimale immediatamente superiore se la terza va da 5 a 9.

Esempio: 1200,364 diventa 1200,36 mentre 1200,365 diventa 1200,37.

Con il termine "calcolo intermedio" si intendono tutte le operazioni che concorrono a calcolare l'IMU, quali ad esempio il calcolo della base imponibile, il calcolo della detrazione, o della ripartizione in base alle quote o al numero di rate per il pagamento.

NOTA: quando si inserisce l'importo finale nel modello di versamento (modello F24) bisogna ricordarsi di arrotondare all'euro superiore o inferiore (prima si calcola l'IMU per tutti gli immobili che si possiedono, si sommano i valori ottenuti e solo dopèo si arrotonda all'euro).

 

VARIAZIONE delle RENDITE CATASTALI

Con la sentenza della sez. Tributaria, n. 5933 del 11/03/2010, la Corte di Cassazione ha chiarito che le variazioni delle risultanze catastali (ai fini dell'ICI, nella fattispecie esaminata) sono soggette alla regola generale che ne prevede l'efficacia a decorrere dall'anno d'imposta successivo a quello nel corso del quale le modifiche sono state annotate negli atti catastali.

In base a detto principio quindi, ricavabile anche dall' Art. 5 del DLGS 30 dicembre 1992, n. 504 ciascun "atto impositivo" deve considerare sempre le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione.

 

I VECCHI MOLTIPLICATORI CATASTALI ICI e le DIFFERENZE CON QUELLI IMU

A titolo puramente informativo riportiamo il calcolo della base imponibile ed i coefficienti moltiplicatori catastali in vigore per l'ICI con evidenza delle eventuali variazioni introdotte con l'IMU.

BASE IMPONIBILE ICI:

1) per i fabbricati il valore catastale imponibile era determinato sulla base dalla rendita catastale attribuita o presunta rivalutata del 5% (come adesso):
a) per il moltiplicatore 100 per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A e C con esclusione delle categorie A/10 e C/1 (aumento IMU = 60%).
b) per il moltiplicatore 50 per quelle classificate nel gruppo D (aumento IMU = 20%)  e nella categoria A/10 (aumento IMU = 60%);
e) per il moltiplicatore 34 per quelle classificate nel gruppo E e nella categoria C/1 (aumento IMU = 61% circa);
f) per il moltiplicatore 140 per quelle classificate nel gruppo B (nessuna variazione IMU);

2) per i terreni agricoli il valore catastale imponibile è determinato sulla base del reddito dominicale attribuito rivalutato del 25% per il moltiplicatore 75; adesso è 135 (aumento dell'80% oppure 110 per i terreni coltivati direttamente, nel qual caso l'aumento è del 46%);

3) per le aree edificabili era il valore venale di mercato (nessuna variazione per l'IMU).

 

 

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